房企“找钱”之路似乎越来越不好走了。
7月12日，国家发改委发文要求对发行外债加强约束，并规定房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，并对境外发债提出多项严格要求。事实上，今年以来房地产企业的融资环境正在逐步收紧，这对房企，特别是部分中小房企的“补血”能力形成了考验。
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境外发债收紧
根据国家发改委7月12日发布的关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。
发改委通知中还要求，房地产企业应制定发行外债总体计划，统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素，稳妥选择融资工具，灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品，合理持有外汇头寸，保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例，有效防控外债风险。
事实上，早在去年6月，国家发改委有关负责人就曾表示，要引导房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。
而此次发文则意味着有关房地产企业境外发债的监管再度收紧。有分析认为，未来可以进行境外发债的房企必须满足“存在一年内到期的中长期境外债”这一要求，因此对其他房企而言，海外发债的渠道被关闭。
房企上半年密集发债
进入2019年，房企依靠发债来融资的需求远高于去年。Wind统计显示，今年以来房企境内外合计发债规模已达6047亿元，其中国内3401.92亿元，海外2645.08亿元，这已经超过了2018年同期规模。今年以来房企计划发行的海外债数量已达104只，计划发行规模384.47亿美元，亮相指标均创历史新高，并接近2017年全年的规模。
这意味着，今年上半年是房企发债的“高峰期”，由于境内融资渠道的收紧，海外发债成为企业补充资金的重要来源。而部分新上市房企，更是在上市后迅速公告发债。
以去年1月在港上市的正荣地产（HK.6158）为例，根据港交所历史公告信息，正荣地产上市后共发布8份优先票据发行公告，仅2019年就占了5份，最大一笔融资规模达4.2亿美元，优先票据融资合计达到11.8亿美元。另外还有一笔子公司债券融资，规模为20亿元人民币。今年6月，正荣地产还在香港发行了2亿美元有限永续资本证券。而根据克而瑞的统计，未来一年内正荣将有30亿元规模的到期境外债。
克而瑞研究中心指出，2019年上半年部分企业发行的境外债有不少是用于偿还近期到期的债券，也就意味着未来短时间内，房企可发行的境外债券规模可能更小。整体来看，未来两年内到期的中长期的海外债总计有3223亿元，其中，以2019年12月为临界点，下半年95家房企可发行的境外债规模最高不超过1705亿元。
整体环境趋严
在对发债作出限制前，有关房企融资的相关调控已经展开。
今年6月，银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛开幕致辞时表示，必须正视一些地方房地产金融化问题。他指出，房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。
到了7月初，银保监会提出要加强房地产信托领域风险风控，指出部分房地产信托业务存在一定合规问题和风险隐患，并对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司展开约谈警示。
根据各家上市房企今年以来逐月公布的业绩数据，上半年各家房企的销售额增速已有所放缓，恒大、碧桂园两家龙头房企，公布的销售数据均不及去年同期。克而瑞研究中心认为，在市场融资环境收紧，对房企运营及资金的合理调度使用提出巨大挑战，同时，由于新发的高利息海外债短期内无法置换低利率债券，将使得房企的融资成本进一步上升。
